Najem krótkoterminowy 2026 – nowe wymogi przeciwpożarowe dla apartamentów i willi

Krótko: rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, który po raz pierwszy podporządkowuje najem krótkoterminowy (apartamenty, wille, mieszkania wynajmowane na doby) osobnym wymaganiom z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Dopóki mieści się w trzech progach (maksymalnie 6 lokali, łącznie do 30 miejsc noclegowych i kondygnacje nadziemne w całości do 25 m), wymogi ppoż. uznaje się za spełnione. Powyżej tych progów obiekt wchodzi w reżim wymagań właściwych dla obiektów hotelarskich, a tych zwykła substancja mieszkalna nie spełnia wprost. To sedno zmiany: właśnie tu pojawia się potrzeba opinii rzeczoznawcy, a przy większej skali: ekspertyzy technicznej i zmiany sposobu użytkowania.

Poniżej rozkładamy projekt na czynniki pierwsze: co dokładnie się zmienia, jakie progi przesądzają o zakresie obowiązków, jakie są konsekwencje ich przekroczenia i od kiedy to zacznie obowiązywać. Zastrzeżenie porządkowe: na dzień publikacji to projekt w procesie legislacyjnym. Szczegóły mogą się jeszcze zmienić w toku prac w Sejmie, dlatego poniżej trzymamy się mechanizmów, a nie roboczych numerów artykułów.

Co się zmienia – najem krótkoterminowy wchodzi pod ustawę o usługach hotelarskich

Do tej pory najem krótkoterminowy funkcjonował w prawnej szarej strefie: formalnie „mieszkanie”, faktycznie działalność noclegowa konkurująca z hotelami i pensjonatami, ale bez ich obowiązków. Projekt to porządkuje trzema filarami:

Obowiązkowa rejestracja – każdy wynajmujący będzie musiał zgłosić obiekt do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, prowadzonego na poziomie gmin. Bez wpisu świadczenie usług będzie nielegalne i zagrożone karą administracyjną.
Wymagania przeciwpożarowe – po raz pierwszy wprost przypisane do lokali i budynków wykorzystywanych na najem krótkoterminowy (o nich niżej).
Nadzór i sankcje – gminy zyskują narzędzia kontroli i wykreślania obiektów z wykazu, a brak rejestracji lub nielegalne świadczenie usług noclegowych zagrożone jest karami.

Co to oznacza w praktyce: rejestracja i ppoż. idą w parze. Wpis do wykazu wymusza uporządkowanie strony przeciwpożarowej, bo to właśnie przy rejestracji i późniejszej kontroli okaże się, czy obiekt mieści się w uproszczeniu, czy potrzebuje dokumentacji rzeczoznawcy.

Trzy progi, które przesądzają o wymaganiach ppoż.

To najważniejsza część projektu dla właścicieli. Dla budynku mieszkalnego (lub budynku ze strefą pożarową o przeznaczeniu mieszkalnym), w którym usługi hotelarskie świadczone są w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeżeli łącznie zachodzą trzy warunki:

Liczba miejsc noclegowych w tych lokalach jest łącznie nie większa niż 30.
Lokale znajdują się na kondygnacjach nadziemnych położonych w całości na wysokości nie większej niż 25 m nad poziomem terenu.
Warunki ewakuacji – w szczególności drogi ewakuacyjne i pomieszczenia wykorzystywane na potrzeby ewakuacji, umożliwiają szybką i bezpieczną ewakuację.

Trzy warunki muszą być spełnione jednocześnie. Wystarczy przekroczyć jeden (siódmy lokal, trzydzieste pierwsze łóżko, lokal powyżej 25 m, zastawiona lub zbyt wąska droga ewakuacyjna) i uproszczenie przestaje działać.

Co to oznacza w praktyce: te progi to nie „zalecenie”, tylko granica dwóch zupełnie różnych reżimów. Poniżej: brak dodatkowej dokumentacji ppoż. i domniemanie spełnienia wymagań. Powyżej: pełne wymagania hotelowe i obowiązek ich wykazania. Warto policzyć miejsca noclegowe i sprawdzić wysokość samodzielnie, zanim zrobi to kontrola.

Co, jeśli progi nie są spełnione – reżim jak dla obiektu hotelarskiego

Jeżeli którykolwiek z warunków nie jest spełniony, do obiektu stosuje się pełne wymagania właściwe dla obiektów świadczących usługi hotelarskie, a więc reżim budynku zamieszkania zbiorowego (kategoria zagrożenia ludzi ZL V: hotele, pensjonaty, obiekty noclegowe). W praktyce oznacza to m.in. wymagania w zakresie klasy odporności pożarowej, wydzieleń i stref pożarowych, dwóch niezależnych dróg ewakuacyjnych, oświetlenia awaryjnego, a przy większej skali – systemu sygnalizacji pożarowej czy dźwiękowego systemu ostrzegawczego.

Zwykły budynek mieszkalny albo willa projektowana jako dom jednorodzinny nie spełnia tych wymagań wprost, bo nikt go pod takie wymagania nie projektował. Doprowadzenie takiego obiektu do pełnej, literalnej zgodności bywa technicznie albo ekonomicznie niewykonalne. Dlatego realną drogą nie jest „przebudowa na hotel”, lecz ekspertyza techniczna z rozwiązaniami zamiennymi, uzgadniana z komendantem wojewódzkim PSP.

Co to oznacza w praktyce: przekroczenie progu nie zamyka drogi do legalnego najmu. Zmienia tylko narzędzie. Zamiast domniemania zgodności wchodzi indywidualne wykazanie bezpieczeństwa: rzeczoznawca dobiera środki rekompensujące (dodatkowa detekcja, oddymianie, wydzielenia, oświetlenie ewakuacyjne), a KW PSP je zatwierdza. To ten sam mechanizm, który od lat stosujemy przy ekspertyzach budynków istniejących.

Opinia rzeczoznawcy – nowy obowiązek dokumentacyjny

Projekt wprowadza jeszcze jeden istotny wymóg: dla obiektów, które nie korzystają z uproszczenia, przedsiębiorca ma obowiązek przedłożyć opinię osoby uprawnionej do wykonywania czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej, potwierdzającą spełnienie wymagań.

Osobą uprawnioną w rozumieniu ustawy o ochronie przeciwpożarowej jest m.in. rzeczoznawca ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych. To on może taką opinię sporządzić oraz podpisać, ponosząc za nią odpowiedzialność zawodową. Opinia nie jest formalnością: to dokument, który organ i wspólnota mogą zweryfikować, a który przy kontroli przesądza, czy obiekt wolno legalnie wynajmować.

Co to oznacza w praktyce: pojawia się nowy, powtarzalny produkt na rynku: opinia ppoż. dla obiektu najmu krótkoterminowego. Dla części obiektów wystarczy opinia potwierdzająca spełnienie wymagań; dla tych, które wymagań nie spełniają wprost, opinia jest wstępem do pełnej ścieżki: ekspertyzy i uzgodnienia z KW PSP.

Wille, apartamenty i domy na doby – kiedy w grę wchodzi zmiana sposobu użytkowania

Najczęstsze nieporozumienie: „przecież nic nie przebudowuję, tylko wynajmuję”. Tymczasem zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego zmianą sposobu użytkowania jest już samo podjęcie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – nawet bez jednego wbitego gwoździa. Przejście z „domu na własne potrzeby” na „obiekt noclegowy dla zmieniających się gości” tę charakterystykę zmienia: rośnie liczba osób nieznających budynku, pojawia się nocny wypoczynek osób postronnych, zmienia się kategoria ZL.

Dla willi i domów wynajmowanych w całości powyżej progów, albo dla kilku apartamentów w jednym budynku, ścieżka wygląda więc tak: zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania (z ekspertyzą rzeczoznawcy jako załącznikiem, art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego) plus, gdy istniejąca substancja nie spełnia warunków technicznych wprost, odstępstwo w trybie § 2 ust. 2 warunków technicznych oparte na rozwiązaniach zamiennych. Tę procedurę rozłożyliśmy w osobnym wpisie o zakresie ekspertyzy budynku istniejącego.

Co to oznacza w praktyce: właściciel większego obiektu na doby powinien założyć, że czeka go nie „papierek”, lecz projektowa robota ppoż.: ekspertyza, rozwiązania zamienne i uzgodnienie w KW PSP. Im wcześniej się za to weźmie, tym taniej i spokojniej – bo część rozwiązań (np. trasy oddymiania, wydzielenia) łatwiej wpiąć przy planowym remoncie niż pod presją kontroli.

Kalendarz – od kiedy ma obowiązywać

Terminy w projekcie są celowo rozłożone w czasie:

31 marca 2026 r. – planowane wejście w życie ustawy (rejestracja, ewidencja, ramy nadzoru).
20 maja 2026 r. – początek stosowania rozporządzenia UE 2024/1028 (STR) o zbieraniu i udostępnianiu danych o krótkoterminowym najmie; przepisy krajowe muszą być z nim spójne.
1 stycznia 2031 r. – planowane wejście w życie wymagań przeciwpożarowych dla budynków mieszkalnych, w których najem prowadzony jest w nie więcej niż 6 lokalach (pięcioletnie vacatio legis od publikacji ustawy).

Co to oznacza w praktyce: rejestracja to temat na 2026 rok, a pełne „dociśnięcie” ppoż. dla mniejszych obiektów mieszkalnych – na 2031. To nie jest powód, by zwlekać: pięć lat mija szybko, a obiekty przekraczające progi (wille, apartamenty na większą skalę, obiekty niemieszkalne) muszą myśleć o zgodności już teraz, bo dla nich reżim hotelowy nie ma pięcioletniej ulgi.

Co zrobić już teraz – checklista właściciela i zarządcy

Policz miejsca noclegowe i lokale w budynku oraz sprawdź wysokość najwyższej kondygnacji z lokalami – to przesądza, po której stronie progu jesteś.
Oceń drogi ewakuacyjne – szerokość, długość dojścia, drożność, oświetlenie. To warunek najczęściej pomijany, a rozstrzygający.
Ustal kategorię – czy obiekt mieści się w uproszczeniu, czy wchodzi w reżim ZL V.
Zamów opinię lub ekspertyzę – dla obiektów poza uproszczeniem opinia rzeczoznawcy albo ekspertyza z rozwiązaniami zamiennymi to warunek legalnego najmu.
Zaplanuj zmianę sposobu użytkowania – jeśli dotyczy, zgłoszenie z ekspertyzą złóż z wyprzedzeniem, a nie pod presją kontroli.

Jak pomagamy

W ppoz-online.pl prowadzimy dostosowanie obiektów najmu krótkoterminowego kompleksowo i zdalnie, dla całej Polski: od bezpłatnej wstępnej weryfikacji (czy mieścisz się w progach, czy potrzebujesz dokumentacji i jakiej), przez opinię rzeczoznawcy potwierdzającą spełnienie wymagań, aż po ekspertyzę techniczną z rozwiązaniami zamiennymi i zmianą sposobu użytkowania oraz uzgodnienie z komendantem wojewódzkim PSP. Pełny zakres i proces opisaliśmy na stronie usługi: ochrona ppoż. dla najmu krótkoterminowego.

Masz apartament, willę lub kilka lokali na doby i nie wiesz, po której stronie progu jesteś? Napisz do nas z podstawowymi danymi obiektu (liczbą lokali, liczbą miejsc noclegowych i wysokością budynku), a odezwiemy się z konkretną oceną i zakresem.